Steuerbonus für Sanierer: Alles Wichtige zu §35c EStG

Der Paragraph §35c EStG ist ein zentraler Bestandteil des deutschen Einkommensteuerrechts und wurde eingeführt, um den Klimaschutz im Gebäudebereich zu fördern. Er ermöglicht privaten Eigentümern, die ihre selbstgenutzte Immobilie energetisch sanieren, eine direkte Steuerermäßigung in der Einkommensteuer geltend zu machen. Anders als klassische Förderprogramme, bei denen Zuschüsse vor Beginn beantragt werden müssen, greift dieser Steuerbonus nachträglich – also mit der Steuererklärung.

Für viele Steuerpflichtige bietet der §35c EStG einen flexiblen Weg, ihre Sanierungskosten unmittelbar steuerlich wirksam zu machen. Entscheidend ist, dass die Sanierungsmaßnahme Teil eines gesetzlich festgelegten Maßnahmenkatalogs ist. Dazu zählen beispielsweise die Dämmung der Außenwände oder des Dachs, der Austausch ineffizienter Fenster sowie der Heizungstausch gegen moderne Systeme wie Wärmepumpen oder Brennwerttechnik. Auch Nachrüstungen im Bereich der Wärmedämmung oder die Installation neuer Steuerungssysteme zur Energieeinsparung können förderfähig sein.

Rechtlich ist der §35c EStG im Einkommensteuergesetz verankert und richtet sich ausschließlich an Personen, die selbst in ihrem Eigenheim oder ihrer Eigentumswohnung wohnen. Eine Vermietung schließt die Steuervergünstigung aus. Begünstigt werden insbesondere Altbauten, da deren Modernisierung ein hohes Potenzial zur Energieeinsparung und CO₂-Reduktion aufweist. Damit trägt der Paragraph aktiv zur Erreichung nationaler Klimaziele bei und unterstützt Hauseigentümer, die eigenverantwortlich einen Beitrag zum Klimaschutz leisten möchten.

Die Umsetzung der Maßnahmen muss zwingend durch ein Fachunternehmen erfolgen, das anschließend eine sogenannte Fachunternehmerbescheinigung ausstellt. Dieses Dokument dient dem Finanzamt als Nachweis, dass die Arbeiten den technischen Anforderungen entsprechen. Erst mit dieser Bestätigung können die Kosten anrechenbar gemacht werden. Für die steuerliche Abwicklung werden die entsprechenden Ausgaben im Rahmen der jährlichen Einkommensteuererklärung eingetragen und über mehrere Jahre steuerlich berücksichtigt.

Zusammenfassend ist der §35c EStG damit ein praxisnahes Instrument, um nachhaltige Modernisierungsmaßnahmen steuerlich zu begünstigen. Wer beispielsweise seine alte Ölheizung durch eine Wärmepumpe ersetzt oder die Gebäudehülle dämmt, kann die Investition nicht nur durch niedrigere Energiekosten, sondern zusätzlich durch steuerliche Rückvergütungen amortisieren. Der steuerliche Bonus ergänzt damit bestehende Förderinstrumente und ist besonders attraktiv für Eigentümer, die unabhängig und ohne umfangreiche Antragsverfahren modernisieren möchten.

Damit du die Steuerermäßigung nach §35c EStG optimal nutzen kannst, ist entscheidend zu wissen, welche energetischen Sanierungsmaßnahmen tatsächlich förderfähig sind. Der Gesetzgeber definiert in einem klaren Maßnahmenkatalog, welche Arbeiten steuerlich begünstigt werden dürfen. Diese Maßnahmen müssen zu einer deutlichen Verbesserung der Energieeffizienz führen und von einem Fachunternehmen ausgeführt werden.

Zu den wichtigsten Modernisierungsmaßnahmen zählt die Wärmedämmung von Dach, Wand oder Kellerdecke. Sie sorgt nicht nur für geringere Heizkosten, sondern auch für weniger CO₂-Ausstoß – ein echter Beitrag zum Klimaschutz. Ebenso begünstigt ist der Austausch alter Fenster gegen moderne Dreifachverglasungen, da sie den Wärmeverlust an der Gebäudehülle erheblich reduzieren.

Großes Potenzial bietet auch die Modernisierung der Heiztechnik: Der Tausch einer alten Öl- oder Gasheizung gegen eine effiziente Wärmepumpe oder Biomasseanlage verbessert die Energieausnutzung spürbar. Auch die Optimierung bestehender Heizungsanlagen – etwa durch hydraulischen Abgleich oder den Einbau effizienter Pumpen – zählt zu den steuerlich anerkannten Maßnahmen.

Als Orientierungshilfe dient der offizielle Sanierungsfahrplan, der Schritt für Schritt aufzeigt, welche Modernisierungsmaßnahmen in welcher Reihenfolge sinnvoll sind. Wichtig ist: Nur Maßnahmen, die gesetzlich definiert und fachgerecht umgesetzt werden, sind begünstigt. Eigenleistungen oder unspezifische Renovierungen ohne energetische Wirkung fallen nicht unter §35c EStG.

Wer also sein Haus oder seine Eigentumswohnung energetisch aufwerten möchte, sollte vor Beginn der Arbeiten prüfen, ob die geplanten Sanierungskosten in den Kriterien des Maßnahmenkatalogs liegen. So lässt sich sicherstellen, dass die Investition in die Gebäudesanierung auch steuerlich belohnt wird.

Damit du die Steuerermäßigung nach §35c EStG geltend machen kannst, müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein. Zunächst gilt der Steuerbonus ausschließlich für Eigentümer, die ihre Immobilie selbst bewohnen – egal ob Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung. Vermietete Objekte sind von der Steuervergünstigung ausgeschlossen. Entscheidend ist außerdem, dass das Gebäude zum Zeitpunkt der Sanierung mindestens zehn Jahre alt ist. Dadurch soll sichergestellt werden, dass wirklich eine energetische Sanierung und keine Neubauförderung stattfindet.

Ein zentrales Element der steuerlichen Förderung ist die Fachunternehmerbescheinigung. Nur wenn die durchführenden Handwerksbetriebe die fachgerechte Umsetzung der Maßnahmen bestätigen, erkennt das Finanzamt die Sanierungskosten steuerlich an. Diese Bescheinigung muss alle relevanten Angaben enthalten – etwa zur Maßnahme, zum Objekt, zur technischen Ausführung und zu den energetischen Standards, die durch die Modernisierung erreicht werden. Typisch sind Maßnahmen wie Wärmedämmung, Austausch der Fenster oder die Erneuerung der Heiztechnik (z. B. Wärmepumpen oder Brennwertsysteme).

Ebenso wichtig für die Antragstellung ist der zeitliche Rahmen. Die Arbeiten müssen ordnungsgemäß abgeschlossen sein, bevor sie im Rahmen der Einkommensteuer-Erklärung geltend gemacht werden können. Rechnungen und Zahlungsbelege müssen digital oder in Papierform klar nachvollziehbar sein, und die Zahlung darf nur unbar erfolgt sein. Dir sollte außerdem bewusst sein, dass du die Einzelmaßnahmen nur dann geltend machen kannst, wenn sie den gesetzlichen Maßnahmenkatalog erfüllen und vom Fachpersonal durchgeführt wurden.

Gerade bei Altbauten existieren oft zusätzliche Anforderungen, zum Beispiel hinsichtlich des energetischen Ausgangszustands. Ein Energieberater kann hier wertvolle Hinweise geben, um sicherzugehen, dass alle Bedingungen erfüllt sind. Nur wenn die Vorgaben vollständig nachweisbar sind, profitierst du vom vollen Steuerbonus und reduzierst deine Steuerlast dauerhaft. Wer diese Punkte beachtet, schafft die Grundlage für eine erfolgreiche steuerliche Förderung im Sinne des Klimaschutzes.

Die Antragstellung für die Steuerermäßigung nach §35c EStG erfolgt direkt im Rahmen der jährlichen Einkommensteuererklärung. Damit das Finanzamt deine energetische Sanierung anerkennt, musst du alle relevanten Unterlagen vollständig und korrekt einreichen. Dazu zählen insbesondere die Fachunternehmerbescheinigung, die detaillierte Rechnung des Handwerksbetriebs und gegebenenfalls Nachweise über die Gebäudesanierung selbst. Diese Unterlagen bestätigen, dass die Arbeiten im Sinne des Maßnahmenkatalogs des §35c ausgeführt und tatsächlich energetisch wirksam sind.

Am einfachsten ist die Antragstellung über das elektronische ELSTER-Portal oder über deinen Steuerberater. Dabei trägst du die Sanierungskosten im entsprechenden Abschnitt der Erklärung ein, und die Steuervergünstigung wird dann als Steuerermäßigung direkt von deiner festgesetzten Einkommensteuer abgezogen. So senkst du effektiv deine steuerliche Belastung – ohne separate Antragstellung bei anderen Behörden.

Wichtig ist der richtige Zeitpunkt: Du kannst die Maßnahmen erst geltend machen, nachdem sie vollständig abgeschlossen und bezahlt wurden. Anschließend wird die Steuerermäßigung über drei Jahre verteilt. Prüfe außerdem, dass dein Gebäude zum Zeitpunkt der Sanierung älter als zehn Jahre war und selbst genutzt wird – nur dann greift der steuerliche Vorteil.

Wenn du Fördermittel wie die vom BAFA bereits in Anspruch genommen hast, musst du sicherstellen, dass keine Doppelförderung entsteht, da diese zum Verlust des Anspruchs führen kann. Eine saubere Dokumentation ist entscheidend: Bewahre sämtliche Rechnungen, Bescheinigungen und Energieberatungsunterlagen auf. So kann das Finanzamt jederzeit prüfen, ob die steuerlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Ratsam ist es zudem, die Antragstellung frühzeitig zu planen und dich bei Unsicherheiten beraten zu lassen. Denn eine unvollständige oder fehlerhafte Einreichung kann zur Ablehnung des Steuerbonus führen. Mit sorgfältiger Vorbereitung nutzt du die Vorteile von §35c optimal – und trägst gleichzeitig zu besserer Energieeffizienz und Klimaschutz bei.

Der wohl spannendste Teil von §35c EStG betrifft seine direkte Auswirkung auf deine Einkommensteuer. Wer als Steuerpflichtiger in eine energetische Sanierung investiert, kann bis zu 20 % der anerkannten Sanierungskosten von der Steuerschuld abziehen – über drei Jahre verteilt. Das bedeutet konkret: Du bekommst nicht bloß eine Reduktion der Bemessungsgrundlage, sondern eine tatsächliche Minderung deiner Einkommensteuerlast.

Ein einfaches Beispiel verdeutlicht die Wirkung: Betragen deine abzugsfähigen Modernisierungsmaßnahmen 40.000 €, kannst du insgesamt 8.000 € über die Jahre steuersparend geltend machen (7 % im ersten Jahr, 7 % im zweiten und 6 % im dritten Jahr). Diese Staffelung sorgt dafür, dass die Steuerermäßigung gleichmäßig über mehrere Veranlagungszeiträume verteilt wird – ein Vorteil, insbesondere bei größeren Projekten. Maximal lassen sich auf diese Weise 40.000 € an Steuerbonus erzielen, was einer anerkannten Investitionssumme von 200.000 € entspricht.

Im Unterschied zu klassischen Förderprogrammen der KfW oder Steuervergünstigungen nach §35a EStG ist kein vorheriger Förderantrag nötig. Die Entlastung erfolgt rückwirkend im Rahmen der Einkommensteuererklärung, nachdem die Arbeiten abgeschlossen und durch eine Fachunternehmerbescheinigung bestätigt worden sind. Damit richtet sich der Bonus gezielt an Eigentümer, die unabhängig von Zuschussanträgen handeln und dennoch steuerlich profitieren möchten.

Besonders lohnenswert ist der Steuerabzug bei umfassenden energetischen Maßnahmen am Altbau, wo etwa Dämmungen oder der Austausch alter Heizsysteme regelmäßig hohe Kosten verursachen. Hier kann §35c EStG helfen, die finanzielle Belastung erheblich zu mildern – auch im Sinne des Klimaschutzes, da jede Förderung klimaneutraler Gebäude zugleich den CO₂-Ausstoß senkt und den Gebäudewert erhöht.

Wichtig: Der Abzug gilt ausschließlich für selbstgenutzte Immobilien und erfordert die vollständige Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben aus dem Maßnahmenkatalog. Werden alle Unterlagen korrekt eingereicht, kann die Steuerermäßigung ein entscheidender Hebel zur Refinanzierung von energetischer Gebäudesanierung sein.

Wenn du über §35c EStG eine Steuerermäßigung nutzen möchtest, stellt sich schnell die Frage: Welche Sanierungen bringen tatsächlich den größten Nutzen? Grundsätzlich sind alle Maßnahmen interessant, die dauerhaft Energieverluste reduzieren und zur energetischen Sanierung beitragen. Besonders wirkungsvoll ist die Verbesserung der Gebäudehülle – also Maßnahmen wie Dach- und Fassadendämmung, neue Fenster oder der Austausch alter Haustüren. Diese Modernisierungsmaßnahmen senken nicht nur den Wärmebedarf, sondern bieten durch den steuerlichen Vorteil eine spürbare Entlastung bei der Einkommensteuer.

Auch der Heizungstausch, insbesondere auf eine hocheffiziente Wärmepumpe, lohnt sich doppelt: Die Betriebskosten sinken, und der Staat beteiligt sich mit bis zu 20 % Steuervergünstigung. In vielen Fällen ist es sinnvoll, mehrere Maßnahmen miteinander zu kombinieren – etwa wenn die Dämmung im Zuge einer Dachsanierung ohnehin ansteht oder die Heizung im Altbau erneuert werden muss. Dadurch steigt die Energieeffizienz im gesamten Haus, und du nutzt den steuerlichen Effekt optimal aus.

Ergänzende Technologien wie ein Balkonkraftwerk oder die Installation einer Photovoltaikanlage tragen zusätzlich zum Klimaschutz bei, dürfen aber nicht doppelt mit Zuschüssen gefördert werden, wenn der Steuerbonus nach §35c EStG in Anspruch genommen wird. Welche Kombination erlaubt ist, zeigt die Förderübersicht §35c, die regelmäßig aktualisiert wird.

Als Faustregel gilt: Je besser eine Maßnahme zur Senkung des Energieverbrauchs beiträgt, desto größer ist die langfristige Einsparung – sowohl bei Heizkosten als auch bei der Steuerlast. Damit amortisieren sich selbst größere Investitionen in die Gebäudesanierung oft innerhalb weniger Jahre. Zusätzlich steigern sie den Wohnkomfort, den Immobilienwert und den Beitrag zum nationalen Klimaziel.

Viele Steuerpflichtige begehen bei der Beantragung der §35c EStG-Steuerermäßigung vermeidbare Fehler, die den Anspruch auf die Steuervergünstigung gefährden können. Einer der häufigsten Stolpersteine ist der falsche Zeitpunkt der Fachunternehmerbescheinigung. Diese muss spätestens bei der Antragstellung mit der Einkommensteuererklärung vorliegen – eine nachträgliche Einreichung wird vom Finanzamt nicht akzeptiert. Auch fehlerhafte oder unvollständige Bescheinigungen führen zur Ablehnung, selbst wenn die Energetische Sanierung fachgerecht durchgeführt wurde.

Ein weiteres Risiko besteht in der unzulässigen Kombination mit anderen Förderprogrammen. Viele Eigentümer beantragen parallel Zuschüsse der KfW oder des BAFA, obwohl §35c explizit eine Doppelförderung ausschließt. Hier sollte man sich frühzeitig entscheiden, ob man den direkten Zuschuss oder die Steuerermäßigung bevorzugt. Ebenso wichtig: Nur selbstgenutzte Wohngebäude oder Eigentumswohnungen sind begünstigt. Wer das Gebäude teilweise vermietet, muss bei der Aufteilung der Sanierungskosten besonders sorgfältig vorgehen, um spätere Rückforderungen zu vermeiden.

Auch bei umfassenden Projekten wie einer Komplettsanierung können Fehler entstehen, wenn Maßnahmenpauschalen falsch aufgeteilt oder nicht genau dem Maßnahmenkatalog zugeordnet werden. Der Steuerbonus gilt ausschließlich für energetisch wirksame Modernisierungen – dekorative oder optische Arbeiten sind nicht begünstigt.

Unser Rat: Lass dich vor Beginn der Arbeiten professionell beraten. Ein erfahrener Steuerberater oder Energieberater kann helfen, die korrekte Dokumentation sicherzustellen und die steuerliche Wirkung optimal auszuschöpfen. Mit einer sauberen Vorbereitung sparst du nicht nur Zeit, sondern vermeidest auch unangenehme Überraschungen bei der Veranlagung.

Ob sich die Nutzung von §35c EStG lohnt, hängt in erster Linie vom Zustand deines Gebäudes und deinen geplanten Modernisierungsmaßnahmen ab. Wer einen Altbau besitzt und ohnehin über eine energetische Sanierung nachdenkt, profitiert doppelt: durch geringere Energiekosten und eine attraktive Steuerermäßigung. Besonders wirkungsvoll zeigt sich der Steuerbonus bei Sanierungen, die große Energieverluste verringern – etwa durch Wärmedämmung, den Austausch alter Fenster oder den Umstieg auf eine Wärmepumpe.

Bevor du die Arbeiten beauftragst, lohnt sich ein Gespräch mit einem Energieberater. Dieser hilft, den gesetzlichen Maßnahmenkatalog korrekt zu interpretieren und die passenden Schritte für dein Gebäude zusammenzustellen. Sei es die Fachunternehmerbescheinigung, die Eintragung der Sanierungskosten in die Einkommensteuererklärung oder die Antragstellung – alles sollte sorgfältig dokumentiert sein. Nur so erhältst du die volle Steuervergünstigung, die dir zusteht.

Langfristig trägt jede Umsetzung nach §35c auch aktiv zum Klimaschutz bei. Wenn du also Planung, bauliche Umsetzung und steuerliche Prüfung professionell koordinierst, lohnt sich der Paragraph fast immer. Weitere Informationen, praktische Checklisten und Expertenunterstützung findest du direkt auf Wärmebund.de.